Simulador actualizado · Abril 2026

Calcula tu hipoteca
al céntimo

Cuota mensual, TAE real, gastos de compra, seguros vinculados y amortización. Todo antes de pisar el banco.

La vivienda

Paso 1 de 2

Condiciones del préstamo

Paso 2 de 2
2,50 %
25 años
0,0 %
Seguro de hogar Obligatorio — ~300–600 €/año
 
Seguro de vida Bonifica entre 0,10% y 0,50% del TIN
0,00 %
Tu cuota mensual
—
durante 25 años · TIN 2,50%
Resumen del préstamo
Capital solicitado —
TIN aplicado —
TAE estimada Incluye TIN + comisión apertura + seguros vinculados. —
Total intereses —
Total a devolver —
Capital
—
Intereses
—
Gastos de compra
ITP (10%) —
Notaría + Registro —
Gestoría —
Tasación —
Comisión apertura —
Total gastos iniciales —
Necesitas tener ahorrado

Entrada (—) + gastos (—) = —

Año Capital Intereses Amortizado Pendiente
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Regla del 35%

Tu cuota hipotecaria no debería superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Es el criterio que usan los bancos para aprobar tu solicitud.

¿Cómo funciona esta calculadora hipotecaria?

Nuestro simulador utiliza el sistema de amortización francés (cuota fija mensual), el estándar en España, y va mucho más allá del TIN: calcula la TAE real incluyendo comisión de apertura y coste de seguros vinculados, estima todos los gastos de compra según tu comunidad autónoma y tipo de vivienda, y genera una tabla de amortización completa año a año.

TIN vs TAE: la diferencia que importa

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje puro del préstamo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) refleja el coste real porque incluye comisiones, seguros y gastos vinculados. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy diferentes. Fíjate siempre en la TAE para comparar ofertas.

ITP vs IVA: ¿qué impuesto pago?

Vivienda de segunda mano: pagas ITP (entre el 4% y el 10% según tu comunidad autónoma). Vivienda nueva de promotor: pagas IVA (10%) más AJD (entre 0,5% y 1,5% según CCAA). Nuestra calculadora ajusta los impuestos automáticamente según tu selección.

¿Cuánto financian los bancos en 2026?

Generalmente hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio de compra. Necesitas tener ahorrado al menos el 20% de entrada más un 10-12% adicional para impuestos y gastos. Algunos bancos ofrecen hasta el 90% para primera vivienda habitual.

¿Merece la pena vincular seguros?

Los bancos bonifican el TIN (entre 0,10% y 0,50% menos) si contratas seguro de hogar y de vida con ellos. Usa nuestra calculadora para comparar ambos escenarios: a veces la bonificación compensa, pero no siempre. El seguro de hogar es obligatorio; el de vida no, pero casi todos los bancos lo exigen para darte la mejor oferta.

Amortización anticipada

Sí, puedes amortizar parcial o totalmente. Las comisiones máximas legales son: tipo variable, 0,25% los 3 primeros años o 0,15% después; tipo fijo, 2% los primeros 10 años o 1,5% después (Ley 5/2019). Amortizar pronto ahorra más intereses porque reduces capital cuando su peso es mayor.